纽约住房危机：房东变化合击传奇网址之后，监管为何缺位，法庭为何无力？

虚构的衣帽间

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A 大道 165 号位于纽约东村，是绍乌尔的公司在这里局部买下的建筑之一，2007 到 2011 年间，两名建筑师申请了八次用于公寓翻新的“自我认证”许可，均声称施工不会改变居住条件。其中一位建筑师肯·胡德斯（Ken Hudes）所属的公司纽约建筑工作室（Atelier New York Architecture）很受那些超级房东（mega-landlords）欢迎，他表示自己的工作只会涉及规模较小的公寓格局改造。

在申请表上，萨斯曼需要给两项内容勾选“是”或“否”：楼内是否有人居住？楼内是否有租金管制公寓？他都选了“否”。

辛西娅·威尔基（右）和女儿温迪以每月 2110 美元的租金——几乎是他们不得已才搬走的斯特林广场公寓的 3 倍——临时租了一套公寓。图片版权：Michelle V. Agins/The New York Times

他将于今年六月刑满出狱。他的公司依然持有名下楼宇的所有权，尽管作为和解方案的部分内容，这些楼宇受到州政府的监管。记录显示，其名下的楼房和合作承包商不断出现违规行为；截至四月份，他们的欠款为 87.5 万美元。自从他被捕以后，其公司提交了 139 份建筑申请，经《纽约时报》查证，其中有 123 份是自我认证的。

另一家名为扬克尔拆迁垃圾清理（Yankels Demolition and Rubbish Removal）的公司，收取了 4000 美元的“垃圾清理费”，却将其列为公寓改善项目，为租金每月 100 美元的增幅提供了名目。该公司还声称翻新了衣帽间。然而该公寓根本没有衣帽间。

在法律援助协会（Legal Aid Society）的帮助下，威尔基和布拉思韦特提起诉讼，要求修复斯特林广场大楼。

泰诺的遭遇没有被提及。希克提出的下调违规级别的要求获得通过。罚款被削减了一半，至 5000 美元。

克罗曼碰上了好时候。当时，纽约正从 1970 年代和 1980 年代的黑暗日子里走出来，许多街区到处都是木板围起来的大楼，租金随着需求一路攀升。

到了秋天，施工队就来了。

泰诺所住的公寓里塌方的天花板。

到 1980 年代，纽约市设有两种租金管制公寓：租金控制型和租金稳定型。租金控制公寓有严格的规定和极低的租金，逐渐被人们所淘汰，因此大部分租金管制公寓都是租金稳定公寓。这类公寓每年的租金涨幅由委员会设定，并且拥有一系列租户保护措施。根据传统标准，许多大楼都被划入了租金稳定公寓的范畴：建于 1974 前，有至少六套房子。其他大楼则通过税收－福利项目实现租金稳定，通常起始租金较高，且可以在一定时间后解除租金管制。

事实上，纽约租金管制公寓已经开始逐渐消失了：从 1993 年市政府和州政府立法人员开始破坏租房法律起，纽约已经因为房东将租金抬得过高而失去了超过15.2 万间租金管制公寓。至少超过 13 万套租金管制公寓是因为合租公寓和共管公寓的转变、到期的税收优惠和其他原因消失的。尽管政府官员表示，租金管制公寓减少的速度已经变慢了，但现在，即使租金管制公寓也变得越来越让人住不起了。

1992 年，史蒂文·克罗曼购买了这栋位于莫特街的出租住宅楼，楼里有 11 间公寓，都是租金管制公寓。现在，楼里有 18 间公寓，只有两间是租金管制公寓。图片版权：Demetrius Freeman for The New York Times

但对于威尔基来说，搬家不是明智的选择。她已经在那里住了 22 年，她与哥哥、女儿和两个孙辈合住在这套三居室公寓里，每月仅需支付不到 850 美元的租金。威尔基患有糖尿病，曾接受过双侧心脏搭桥手术。她 33 岁的女儿幼时因患脑癌而双目失明，只能依靠轮椅行动。威尔基的哥哥因糖尿病失去了右腿。

“我当时都惊呆了，”北曼哈顿发展公司律师马修·查切尔（Matthew Chachere）说。

很快，房客就开始投诉灰尘过多、非法建设、施工太脏等问题。一个钻孔机刺穿了泰诺的天花板；一把锯子穿过了另一个房客的地板。

在听证会上，再次代表建筑公司出庭的希克提出违规级别应该下调的争辩。他说，根据一位工程师关于客厅的报告，“那里没有什么大不了的情况。”

布鲁克林联合街 1578 号公寓楼进行彻底翻新时，仍有三户家庭在这里居住。在此期间，因装修而形成的建筑扬尘含铅量严重超标，达到允许水平的 88 倍。图片版权：Demetrius Freeman for The New York Times

1996 年 12 月，一家纽约酒店外发生了抗议。当时，参议员布鲁诺正在酒店里对房东组织——租金稳定协会（Rent Stabilization Association）发表讲话。图片版权：Librado Romero/The New York Times

今年 3 月，屋宇署官员向纽约市议会的一个委员会表示，不会为租户权益代表办公室增聘新雇员。屋宇署行政长官里克·钱德勒（Rick Chandler）说，长期以来屋宇署为租户争取权益的工作一直开展得非常成功。4 月，极力推动设立租户权益代表办公室的纽约市议员海伦·罗森塔尔（Helen Rosenthal）在接受《纽约时报》采访时说；“我非常沮丧。”

5 月 4 日，屋宇署下令房东可以继续装修。“可以施工，”张贴在公寓楼正前面的告示写道。不过在受到《纽约时报》质疑后，该部门于周四又叫停了施工。

萨尼奥夫拒绝对此发表意见。他的律师约瑟夫·巴克利（Joseph Buckley）否认了所有违规行为。

许多住房权益保护者表示，纽约市租金欺诈十分猖獗。然而，这种超收租金的行为到底普遍到何种程度却没有办法下一个定论，因为住房与社区重建部没有收集很多必要的信息，而且即便它掌握了该等数据，也没有权限对外公开。

但实际上，这项施工的范围很大：那些公寓被拆空，从一居、两居室被改造成四居室。

纽约有全美最大的租金管制系统。至少从名义上说，它仍然拥有强大的租户保护措施。全新的城市法律支持这些保护措施，旨在解决租户的困扰，房屋法院也会为贫穷的租户提供免费的法律代表服务。

作为“最糟糕房东”名单上的常客，克罗曼被判处一年监禁，其罪名主要与金融犯罪有关。图片版权：Alex Wroblewski for The New York Times

2007 年，一个名叫本·绍乌尔（Ben Shaoul）的开发商和他的私募公司合作伙伴一起，斥资 9750 万美元收购了东村 17 号（17 East Village）的大楼。接着，他们在几乎每份建筑许可申请上都填写了错误的说明，规避租户保护要求。

屋宇署发言人约瑟夫·索尔德维尔（Joseph Soldevere）说，自我认证可以让施工建设更简单、更快，成本也更低。他表示，增加更多繁文缛节的手续只会让非法施工更隐密地进行，并补充说屋宇署会例行公事地审查“自我认证”申请，去年审查比例约有六分之一。

2016 年 1 月 13 日，房东和承包商被发现有四项违规。前三项包括无证施工并且在一项申请中说谎，最终被罚款 4000 美元。第四项违规则是托雷斯的公寓内灰尘过多，被认定为“直接有害”。

一直都有房东想把租户赶出租金管制公寓。1980 年代，一些房东会放毒贩和妓女搬进大楼骚扰租户。一对房东夫妇曾传奇般地带着一只咆哮的斗牛犬在走廊里散步。小报给一些房东起了诸如“吸血鬼房东”（Dracula Landlord）、“爬行动物房东”（Reptile Landlord）等诨名。

1992 年下旬，年仅 26 岁的史蒂文·克罗曼（Steven Croman）买下了他的第一栋出租住宅楼，那是一栋位于莫特街 221 号（221 Mott Street）的大楼。它有五层高，没有配备。

“我们绝不会纵容房东借助施工骚扰租户，”他还补充道，自去年 9 月以来，该机构已经通报了 547 项谎报空置情况和建筑许可规定的违规行为。

如何改造一幢楼

房东也不全是坏人，小房东常常支付账单都困难。然而，新出现的公司房东（corporate landlords）会把住着租金管制房的租户的房产从租金管制体系中捞出来，“解锁”房屋在自由市场上的价值。房屋经纪人会在广告中用“大幅增值”、“增值潜力巨大”这样的字眼形容这些房子。房地产开发商 Icon Realty Management 有段时间出过一件霓虹灯艺术作品，鼓吹“别谈大道理，赚钱要紧”（Don’t make sense make dollars）。

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